Недвижимость в районе Третьяковки: уютные улочки, пешеходные зоны, лучшие виды и опережающий рост цен

 

От малометражек до элитных новостроек
Район исторического Замоскворечья (территория, ограниченная Москвой-рекой и нынешним Садовым кольцом) населяли мещане и купцы. «К XVIII-XIX векам их особняки вполне могли конкурировать с дворянскими, но все же атмосфера была более патриархальная и спокойная», - говорит редактор проекта «Прогулки по Москве» Александр Усольцев.

Подробнее об историческом духе и ауре места читайте в статье «Район Третьяковки: история без пафоса».

Район до сих пор отличается «камерностью», а жилой фонд очень разнообразен. Есть здесь тихие исторические улицы со старыми домами, есть улицы, которые преимущественно застраивались в советские времена, есть новая элитная застройка. «В XX веке активно строилась улица Большая Якиманка, как магистраль, которая соединяет Замоскворечье (а теперь и юго-запад) с центром города. В связи с этим на Большой Якиманке как раз исторической застройки почти не осталось», - говорит Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Wellhome.

По словам директора по развитию Contact Real Estate Вячеслава Антропова, здесь в достаточном количестве представлены как исторические дома, так и новые, уже постсоветской застройки: «Современный фонд представлен в количестве около 50 жилых комплексов. Исторических домов здесь тоже немало. Следует отметить в этом плане доходные дома: Дом доктора Эберлина, Флигели усадьбы Журавлёвых, Доходный дом Дурилина, Дом меховщика Гальперина, Доходный дом Григорьева». Также среди известных и востребованных исторических домов стоит отметить здание на пересечении Овчинниковской набережной и Пятницкой улицы. Это дом основателя винно-водочной империи Петра Арсеньевича Смирнова. К слову, в этом же районе, на Садовнической улице, Петр Смирнов приобрел заводское здание для своего бизнеса, в котором во времена СССР открыли Московский завода шампанских вин «Корнет», а сейчас на его основе строится элитный комплекс Wine House.

Директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России Анатолий Довгань сообщил, что современные жилые комплексы в районе составляют примерно треть предложения, 40% приходится на дореволюционные кирпичные дома, 14% - на «сталинки», остальное – другие типы жилья.

Новый элитный кластер
На первичном рынке района представлен достаточно широкий ассортимент. По данным Welhome, здесь насчитывается 17 проектов. Минимальная цена метра – 360 800 руб., средняя – 513 665 руб., максимальная – 1 100 000 руб., сообщили в Contact Real Estate. Квартиру здесь можно купить в среднем за 58,8 млн рублей, самый дешевый лот стоит 18,7 млн, а самый дорогой – 188,4 млн рублей.

Достаточно активно застраивается остров Балчуг. Этот остров огибает район, и на нем существуют две четко разделенные зоны – одна для развлечений и туристов, другая – для уединенной жизни (подробнее об этом читайте в статье «Район Третьяковки: история без пафоса»). Тихая часть очень перспективна для развития жилого сектора, поэтому сюда приходят застройщики, появляются новые элитные проекты, здесь строятся BalchugResidence и BalchugViewpoint, WineHouse.

Последний Анастасия Могилатова выделила среди наиболее интересных новостроек всего района: «Проект строится на месте завода «Корнет», он гармонично вписан в застройку острова Балчуг, включает в себя реконструкцию исторического здания и новое строительство». Бывшее здание Московского завода шампанских вин имеет большую историческую ценность. Как уже говорилось выше, до «Корнета» здание принадлежало Петру Смирнову, который в свою очередь купил его у купца Прохорова. Оно было построено в 1803 году и является прекрасным образцом промышленной архитектуры той эпохи. Интересно, что историческая преемственность сохраняется не только благодаря реставрации фасадов, но и даже в самом названии Wine House. Покупатели могут приобрести как апартаменты в отреставрированном историческом здании, так и квартиры в современных постройках в рамках этого же проекта, которые тем не менее гармонично с ним сочетаются.

«Именно сейчас мы наблюдаем активное развитие Замоскворечье, к которому растет интерес со стороны застройщиков и покупателей. При этом остров Балчуг – уникальная для центра города территория. Это настоящий остров, окруженный со всех сторон водой, который к тому же находится буквально напротив Кремля. Такие локации во всем мире считаются идеальными для жилья класса «люкс». В результате появления Wine House и других проектов здесь на наших глазах формируется новый элитный кластер центра Москвы, который станет знаковым для всего города», - отмечает Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент».

Доходные дома и недавние новостройки
Средние цены на вторичном рынке в районе Третьяковской ниже, чем на первичном – 385 000 рублей за кв.м, по данным Contact Real Estate. Это объясняется тем, что в районе, помимо элитного жилья представлены также достаточно недорогие квартиры в старом жилом фонде, которые зачастую находятся в плохом состоянии.

На вторичном рынке высококлассной недвижимости в районе Третьяковской представлены как исторические дома, так и жилье в недавних новостройках. В старом фонде качественные предложения встречаются в основном в бывших доходных домах с красивой лепниной и с парадными подъездами. Примером такой застройки является дом №6 в Климентовском переулке. По данным Savills, квартиры в доме, выходящие окнами на Новокузнецкую улицу, отличаются очень хорошими видами на церковь Климента Папы Римского, а с высоких этажей виден Кремль. Средняя цена квадратного метра в доме составляет $7 826 или около 500 000 рублей. Эта стоимость сравнима с Патриаршими, но, в отличие от Третьяковки, там нет таких видов.

Среди элитных домов, построенных в нулевые, эксперты выделяют дом премиум-класса «Лаврушинский, 11». Он находится на пешеходной зоне буквально в двух шагах от Третьяковской галереи. Средняя стоимость предложения здесь намного выше: $24 316 или 1,5 млн рублей за кв.м. Также среди состоятельных покупателей востребованы квартиры в комплексах «Римский дом» ($18 035), «Посольское подворье» ($18 438), ЖК «Коперник» ($22 816).

Аренда все дороже
С точки зрения аренды район Третьяковки, по мнению экспертов, долгое время был недооценен. «Этот район не был сильно востребован в плане аренды, в отличие от Арбата и Патриарших, где ценник такой, что целесообразнее снять жилье в другом районе и жизнь на разницу», - говорит генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова.

Однако сейчас ситуация меняется и спрос на аренду растет благодаря завершению масштабных работ по благоустройству улиц, созданию пешеходных зон и реставрации исторических зданий. «Клиентов привлекает близость к непосредственному центру, возможность пеших и велосипедных прогулок, прекрасные видовые характеристики, хорошая транспортная доступность как на метро и общественном транспорте, так и на личном автомобиле. Также район популярен у арендаторов, которые работают во множественных бизнес центрах, сконцентрированных в районе м.Павелецкая», - отмечает Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России.

Из-за роста спроса число сдаваемых в районе квартир снижается. Так, с начала 2016 года этот показатель уменьшился на 17%. Тем не менее, предложение на рынке аренды остается достаточно высоким. Так, в районе Замоскворечье предлагается 9% от общего объема высокобюджетного жилья, по этому показателю он находится на третьем месте.

Больше всего здесь квартир с двумя и тремя спальнями – на каждый тип приходится по 29%. Квартир с одной спальней меньше – 17%, а на долю студий приходится всего 12% от общего объема предложения.

Средняя цена аренды в высокобюджетном сегменте на Третьяковке, по данным Savills, составляет 311 000 рублей в месяц. Стоит отметить, что за последние 2 года цены на аренду заметно выросли – на 35%, тогда как в среднем рост цен в этом сегменте составил 21%. Это еще раз подтверждает тот факт, что район становится все более востребованным среди состоятельных москвичей.

Новые Патрики
Эксперты считают, что район Третьяковки до сих пор не переоценен, а потому очень перспективен. «У него есть большой потенциал для развития и все предпосылки для того, чтобы стать хорошим жилым районом, даже вторыми Патриаршими, - полагает Ирина Могилатова. - Будем надеяться, что так оно и произойдет. Там есть площадки для строительства жилых комплексов. Когда они заселятся, подтянется и премиальная инфраструктура».

Леонид Капров считает, что благодаря общему вектору развития района, элитные новостройки отличаются особой инвестиционной привлекательностью. Если самые престижные районы центра уже достигли «потолка» и могут дорожать только вместе с рынком, в районе Третьяковки возможен опережающий рост цен.