Недвижимость в районе Маяковской: сады на крыше, исторические особняки и всегда востребованные Патриаршие

Советская половина и современные ЖК

Район вокруг Маяковской очень разнообразен: здесь сочетаются разные архитектурные стили и разные функциональные зоны (читайте об этом «Район Маяковской: от тихих Патриков до шумной Триумфальной»). То же можно сказать и про здешний жилой фонд: новая застройка занимает не более 20%, примерно половину формируют «сталинки» и «цекушки», на фасадные особняки приходится примерно 15%, столько же – на ветхое жилье (по данным агентства недвижимости Tweed).

В пределах Садового кольца основная часть застройки представлена дореволюционными и сталинскими домами – капитальные кирпичные здания с высокими потолками и лепным декором, преимущественно 3-5-этажные, за исключением более высоких экземпляров, выходящих на Тверскую улицу. За Садовым застройка заметно «молодеет»: здесь можно увидеть уже не только торжественные «сталинки», но и более утилитарные образцы брежневской эпохи, а также дома, введенные с 1990-х до последних лет.

Сад на крыше с видом на Москву

Всего в районе Маяковской продается 6 новостроек, их отличительной особенностью является высокая степень строительной готовности: либо уже введенные в эксплуатацию, либо на финальной стадии строительства. В непосредственной близости (в пределах 300 м от метро) расположены 2 комплекса – ЖК «Сады Пекина» и «Резиденция Тверская». В километровом радиусе находятся еще 4 новостройки: апарт-комплексы «У Патриарших», «Клубный Дом на М.Бронной» и Chekhov, а также ЖК «Дом на Красина».

По данным Blackwood, за последние три года общий объем первичного предложения в районе станции метро «Маяковская» вырос в три раза и составляет на данный момент 300 лотов, из которых 40% приходится на комплекс апартаментов «Сады Пекина». Этот же проект является наиболее востребованным среди покупателей – здесь в среднем продается 7,5 лотов в месяц.

«К настоящему моменту в комплексе реализовано более 70% апартаментов, - говорит Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-Девелопмент». – Высокий спрос объясняется хорошей локацией: рядом с метро и оживленным центром района, но при этом в тихих переулках, прилегающих к гостинице «Пекин». Кроме того, комплекс отличается большим разнообразием планировок (от 60 до 160 кв.м), на верхних этажах представлены панорамные пентхаусы с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя, ММДЦ «Москва-Сити» и семь знаменитых «сталинских высоток». Наконец, главной особенностью проекта являются настоящие сады на крышах с зонами отдыха, живыми растениями и шезлонгами».

Средняя стоимость в новостройках в данной локации составляет 610 000 рублей за кв.м. «Минимальная цена метра отмечена в невидовых апартаментах на нижних этажах комплекса «Сады Пекина» - 370 000 рублей за кв.м, максимальная – в апартаментах в клубном доме Chekhov (1,6 млн. руб./кв.м)», - рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Средняя цена лота в новостройке рядом с метро «Маяковская» составляет 52,4 млн руб., при этом самый дорогой лот предлагается в клубном доме класса deluxe Chekhov – это апартаменты площадью 230 кв. м (330 млн руб.), самый доступный по цене лот – апартаменты на первом этаже в «Доме на Красина» площадью 28 кв. м (11 млн руб.).

Источник: Blackwood

Такие желанные Патрики

Вторичная недвижимость в районе Маяковской в среднем дешевле новостроек. Тем не менее, район Патриарших входит в тройку самых дорогих в Москве. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», он занимает третье место после Остоженки и Арбата, здесь метр стоит в среднем 412 000 рублей. В элитном сегменте средняя стоимость метра, по данным Tweed, составляет 979 300 рублей.

Вторичный рынок района достаточно неоднородный, что отражается на спросе. Генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова выделяет три основных кластера: Патриаршие, Пресню и зону от Тверской до Каретного ряда. «Местность Патриарших самая желаемая, ценник здесь традиционно высок. У Пресни также есть свои поклонники. А вот участок от Тверской до Каретного ряда не является таким востребованным, мало найдется покупателей, которые хотят именно эту местность. Это своего рода «мертвая зона», - отмечает эксперт.

Самая дешевая квартира на вторичном рынке, по данным Savills, стоит 8 млн рублей. Это однушка площадью 34 кв.м на первом этаже кирпичного дома 1967 года постройки на улице Гашека. В квартире сделан косметический ремонт, но нет мебели. В среднем однокомнатную квартиру в этом районе можно купить за 22 млн рублей, двухкомнатную – за 30 млн, трехкомнатную – за 60 млн рублей. Среди наиболее интересных объектов на вторичном рынке директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина выделяет фасадный дом на Леонтьевском переулке, 8, в котором крайне редко появляются предложения на продажу: «Дом представляет собой ценный градоформирующий объект, расположен в «Золотом квадрате» исторической Москвы между Тверским бульваром, Никитской, Тверской и Кремлем. Особняк спроектирован великим архитектором второй половины XIX века Александром Степановичем Каминским, автором первого здания Третьяковской галереи и учителем знаменитого архитектора Шехтеля».

Два арендных кластера

Арендный рынок тоже сегментирован. Основная часть арендных квартир предлагается в районе Патриарших и зонах, прилегающих к Тверской улице. «Там хотят проживать как большие семьи, так и «одинокие» предприниматели, многие иностранцы, приезжающие на работу в Москву впервые, уже наслышаны о районе, - рассказывает директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. - Людей привлекает возможность проживания в тихом центре рядом с прогулочной зоной, комфортная транспортная и пешая доступность, развитая инфраструктура».

Поэтому здесь востребованы разные типы арендного жилья – от однокомнатных квартир до просторных пентхаусов. По словам эксперта, всегда очень быстро сдается жилье с видом на Патриаршие и просторные квартиры с тремя и более спальнями, также всегда востребованы апартаменты в новых домах с подземной парковкой, охраной и огороженной территорией, не теряют своей актуальности дома ЦК.

Цены в среднем варьируется от 40 000 рублей за квадратный метр в год для элитных квартир до 15 000 рублей за квадратный метр в год для «обычных». Средний бюджет элитной квартиры составляет 330 000 рублей в месяц. Несмотря на высокую популярность, доля района на рынке элитной аренды довольно мала и традиционно составляет всего 5-6% от общего объема.

Район Тверской в последние полгода демонстрирует положительную динамику, как по количеству запросов от потенциальных арендаторов, так и по росту среднего бюджета. По данным Savills, район занимает 16% доли рынка, средняя сделка составляет 350 000 рублей в месяц. Высокая ставка аренды обеспечивается за счет качественных предложений в новых домах в районе 1-3 Тверских-Ямских переулков. А БЦ «Белая площадь» и множество других высококлассных офисных центров «поставляют» квартирному рынку платежеспособных российских и иностранных арендаторов.

Несмотря на некоторую неоднородность, район вокруг Маяковской остается одним из самых востребованных в Москве, поэтому недвижимость здесь всегда пользуется спросом – что на первичном, что на вторичном, что на арендных рынках. Причем, по словам Екатерины Батынковой, благодаря высокой привлекательности этой локации, сохраняется актуальность покупки жилья не только для собственного проживания, но и для инвестиций.